高成數按揭如何運作：你需要瞭解的過程與資源 @ tobysung769的部落格

高成數按揭如何運作：你需要瞭解的過程與資源

什麼是高成數按揭？
P.I.T.I.：按揭付款的四個部分是什麼？
如何計算首付款和貸款價值比？
債務收益率：正面和反面是如何計算和應用的？
您如何使用高成數按揭利率計算每月還款？
對於大多數人來說，住房抵押貸款可能是生活中最大的貸款，也是影響生活質量的重要貸款項目之一。在美國，抵押貸款是住房市場的主要支柱，也是支撐“美國夢”的支柱。然而，對於許多購房者來說，高成數按揭的實施過程可能是一個充滿疑問和困難的過程。
本文可以為高成數按揭和住房融資提供一些幫助。房地產將幫助您更好地瞭解住房貸款的工作流程、常見陷阱和過程中使用的資源。在最基本的層面上，按揭還款將包括購買價格和貸款利息。應如何執行具體的計算步驟？
本文將逐一解釋。
P.I.T.I.：如何確定本金、利息、稅收和保險？
讓我們從高成數按揭的常見組成部分開始。在大多數情况下，您的付款可能包括以下所述項目的一些組合，但也可能會發生變化，囙此有必要逐一進行分析。
你可能會看到，當你開始瞭解高成數按揭付款時，P.I.T.I.通常會提到這些。 P.I.T.I.代表本金、利息、稅收和保險。
那麼你要為你的高成數按揭付多少錢？
高成數按揭=本金（攤銷）+利息（攤銷）=房地產稅（按比例）+私人抵押保險（按比例計算）
本金是您從貸款人處借款的實際金額，也是您最關心的高成數按揭的一部分。每次你支付一筆錢，你的本金餘額就會减少，而你的房屋淨值（你的房屋價值超過了你的高成數按揭義務）就會新增。
計算本金餘額
本金餘額=購買價格+高成數按揭首付

利息是你支付的另一大部分。利息按年利率計算，無論您有固定利率抵押貸款還是ARM。要計算你每月支付多少利息，你需要做的就是：
計算您需要支付的利息
利息=當前本金餘額 × （4月÷12日）
你會發現，一開始，大多數高成數按揭支付的利息較高，但你每個月都要支付一些本金，所以當你計算下個月要支付的費用時，利息和本金會更少。
案例：每月高成數按揭貸款計算示例
本例為30年固定利率，年利率為5%，本金餘額為200000美元，月供為1073.64美元。
第一個月：
833.34美元=200000美元 × 0.05÷12
第二個月：
240.30美元主要來自第一個月的付款（1073.64分-833.34美元=240.30美元），囙此
832.34美元=199759.70美元 × 0.05年÷12
如果你在第一個月的付款之外再支付100美元本金，那麼
831.92美元=199659.70美元 × 0.05年÷12
這似乎沒有什麼區別，但如果你每個月都這樣做，你的還款期限將减少5年以上，貸款期限內的利息將减少3萬美元以上。
這就是攤銷計畫的基本原理。由於貸款人主要關注的是收集貸款風險的回報，他們將在頭幾年以傾向於償還利息的管道平衡還款。它也有助於在整個還款期內穩定付款，確保每月付款保持不變。
當然，還有其他因素會影響您的本金支付餘額，例如利率的變化（如ARM）、再融資和一次性支付本金。
通常，高成數按揭貸款付款包括額外費用。與擁有房屋的法律義務相關的費用，如稅收和保險，通常按月支付。
私人抵押保險（PMI）是必要的，除非你已經支付了足够的本金，至少是房屋淨值的20%（取決於具體情況），或者你認為這是一種信用風險。這可以保護貸款人免於違約。
為了確保你保持房產稅和PMI指數，貸款人通常會設立一個託管帳戶。您每月的稅收和保險相關高成數按揭貸款的部分將以信託形式持有，直到到期，有時一年一次，如房產稅。

例如，你可以每月支付房產稅的1/12作為抵押貸款的一部分。這可以確保您在付款到期時有足够的可用資金。
每月PMI貢獻
每月託管=PMI（採購經理指數率*本金餘額）÷12
*注：PMI通常按本金餘額的一定比例計算。有時這是固定費用。個人經歷可能有所不同。
每月房產稅繳納費
再保險稅每月保管費=（您的納稅評估值*當地RE稅率）÷12
注意：您的房產的納稅評估價值可能與您的房屋不同。 HomeFinder。 com上的房產清單通常包括“公共事實”，即房產的納稅金額和納稅評估價值。
一旦你支付了一定比例的本金，貸款人通常會讓你直接支付稅款和保險。房產稅可能會波動，特別是在富裕地區。囙此，你可能想每月存一部分錢，並留出一部分月供。
在某些情况下，作為最後一部分，您可能需要提前一年支付PMI值。這同樣適用於稅收。你可以在收稅時支付部分稅款，也可以每月支付部分稅款。根據您的市場習慣和貸款協定，安排將有所不同。
在家住了幾年後，看看你的權益。抵押保險不會自動取消，儘管不再需要時應通知您。一旦你支付了足够的本金，你就可以降低PMI並降低每月的開支。你需要與你的貸款人作出安排。
如何確定首付款和貸款價值（LTV）？
這兩個部分在確定你的最高抵押貸款金額、利率和月供方面起著重要作用。
首付是你為房子的主要價值支付的金額。這有助於確定您的貸款價值比。這也使得貸款人相信，在喪失抵押品贖回權的情况下，房產的價值可以彌補高成數按揭貸款的剩餘本金餘額。
總的來說，你應該儘量提供你能負擔得起的最大的首付。首付比例越高，利率越低，高成數按揭貸款也就越容易。
在某些情况下，大額首付甚至可以為你提供非標準的15年期抵押貸款，或類似的短期還款期限。
這不僅從更容易獲得的較低利率的角度來看是有益的，而且因為它加快了還款計畫，可以從你的貸款生活中節省數千美元的利息。
你的首付是多少？
首付款=美元本金*首付款%
貸款與估值比率（LTV）和家庭價值代表了高成數按揭貸款的相對規模。這對於確定您的利率和PMI需求非常重要。
即使利率的微小變化也能轉化為數千美元的貸款。所以，為了得到最低的比率，你可以節省你的錢。
計算您的貸款價值百分比
LTV%=（本金存款）÷本金
例如，如果20萬美元高成數按揭貸款的利率為5%，你將在30年內支付貸款人約186000美元的利息。將利率降至4.5%，30年後你只能得到16.4萬美元。僅利息一項就可以在30年內節省22000美元。
債務收入比：前端和後端
債務與收入比率主要用於計算抵押貸款經紀人和借款人的能力，以確定您償還貸款的能力。
這是貸款審批流程中最重要的流程之一。放款人會把你的每月債務加起來，包括學生貸款、保險、帳單和信用卡付款。
你的月債務總額將除以你的月收入總額。你收入的百分比代表你的債務占收入的百分比。百分比越低，你就越有可能獲得良好的抵押貸款條件。
大多數專家建議你的債務與收入之比應低於40%，這樣你就可以輕鬆地支付每月的房貸。這是一個很好的基線。
在計算負擔能力時，一定要考慮到它是基於你的稅前收入，而不是你的納稅負債和其他每月支出。
你應該諮詢稅務專業人士或律師，以審查擁有住房的稅務影響。
計算你的債務與收入比率
債務收入%=每月債務總額÷每月家庭總收入
上述公式是一個好的開始，但貸款人和經紀人通常更進一步，計算“正”比率（僅住房成本），然後將其與“負”比率（包括每月消費者債務）進行比較。